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四个真人真事四种买房场景你必然中招

来源: 2019年02月27日

四个真人真事 四种买房场景你必然中招

核心提示:上一轮的限购、限贷等调控让最近的一个冬眠期无尽的漫长,投资客们也经历了很长的一个冬眠期。除一线楼市外,2015年限购全面解除,春暖花开,投资客们比以往醒的慢了些,小心了些。

房虫,一个听起来多少有些讥讽的称谓,90年代开始盛行。20多年来,历经几轮风雨,阅尽四季浮华,华丽丽的蜕变,成为了光鲜的不动产投资客。

上一轮的限购、限贷等调控让最近的一个冬眠期无尽的漫长,投资客们也经历了很长的一个冬眠期。除一线楼市外,2015年限购全面解除,春暖花开,投资客们比以往醒的慢了些,小心了些。不断的看、听、闻、触摸,了解、分析、判断、决策。就这样,随着政府几剂猛药做催化剂,盛夏仍然气势磅礴地来了,虽然来得比预期的慢了以些,但是仍然炽热、坚决,厚积薄发,量变再次催生了质变。

今天谈谈抢房心理与投资复盘,我从一个段子开始:

2015年败家排行榜:

第1名:卖房炒股

第2名:卖房

第3名:炒股

第4名:创业

第5名:P2P和民间集资

第6名:炒原油贵金属

第7名:吸毒

第8名:赌博

第9名:养小三

第10名:淘宝

赤裸裸的,是对房市的垂涎三尺,是对股市的捶胸顿足。这就是国情

四个真人真事四种买房场景你必然中招

,C端大众中,大多数永远踩不到那个点儿上。买房卖房、满仓清仓,交易规则清晰严谨,背后其实都是一个宏大的价值体系、市场逻辑、技术曲线以及更为重要的心理博弈。

在这里,给各位看官还原下其中的精彩心理博弈,自己身边四个朋友的真人真事,欢迎对号入座。

片段一:W君

41岁,不太稳定的民企中层,曾经赚过一小段快钱,有那么几套一个萝卜一个坑家人分别住着的小房子,但相比购买时候的价格,都涨了不少。这个人对个人职业预期不是很高,甚至有一些危机感。

置业目的:老大的学区、老二的房间,老人偶尔过来照顾下孩子,四居室是个标配,十年内的终极居所。

这一轮,越高端、涨得越疯。不是之前没有考虑,而是房价上涨起来,被逼得不得不出手。于是,卖房、借钱、不顾悬在头上的职业风险,以及中年危机。

心理博弈:不管未来涨跌,总价再高对家庭也是刚需,宁愿接受泡沫后的降价,也绝不接受房价上涨后买不起、家人承担无法入学及居住的风险。

购房结果:与几位同样心理的购房者在中介狭小的门店竞拍一套房子,最终比市场价溢价25%成交。据说,隔天这个小区唯一在售的几套房源不约而同地都涨了20%。

片段二:L君

30岁,国企新生代力量,年薪稳定,积蓄不多,对职业发展有预期。与90后女友甜蜜住在稍远些的未来婚房里。

置业目的:改善有点儿吃力,关键家庭结构没那么紧迫。但对经济、市场有足够强判断力。心态很典型,一定要让钱稳定又高收益的周转起来。

心理博弈:咬着牙,是提前把未来10年需要的改善换房需求一口气落实了,还是再投资一轮,享受又一个周期的红利?比较纠结。

城市地图在桌面上缩小、放大、缩小、再放大——价格等高线一稿又一稿、城市规划配套一版又一版。这个人研究到可以手绘出主城区每一条街道、每一个小区;倒背出来地方政府每一次重大规划和XX年的重点工程,最后,结合自己的工作背景,甚至给每一个行政区、每一个版块、每一个小区都画上了YES和NO。

面对自己构筑的无懈可击的价值逻辑,心理的倾向是,再投资享受一轮新周期的红利。

购房结果:二成首付及税费减免政策一出,要改善的房子瞬间变成了两套投资价值极强的房产,因为投资的是二手房,所以,买的时候还找到了低于市场价急于出手的房东。据说,给他找房的几个中介过程虽然很痛苦,但之后却从中学到了很多东西,华丽丽地蜕变,由青涩小伙儿变成了置业专家,卖房业绩一路高歌猛进。

片段三:M君

35岁,私人老板,财富公私分不太清,事业不温不火。应了深圳的一个笑话,XX创业没钱,有两套房,200万一套,卖了一套创业。辛辛苦苦10载,创业投入的200万公司变成了500万,留下来的一套房子却涨到了2000万。

置业目的:孩子已经上了私立小学,但住得太远,不能苦了孩子。住的面积可以小,但是,距离不能再那么远。

心理博弈:资金有限,买了房子就做不了事业。钱是要靠做事赚的,投资房产早晚出现泡沫。如果自己多赚些钱,拿闲钱买房子,岂不是更好?

购房结果:看中的房子每涨10万,就觉得距离自己判断崩盘的日子不远了。就这样看着涨,等待着崩盘。据说,M君后来不看房了,把做事业的时间用来开车接送孩子了。

片段四:S君

24岁,大学毕业,父母工薪,首付能力有那么一点儿、月供能力还是那么一点儿。不是本市人,但媳妇得娶。

置业目的:就是不能看着房价涨和自己没关系,无论如何也要奔跑起来。辗转反侧,找到师兄L君求教。除了钱,师兄都帮了他。

心理博弈:掂量着用父母的赞助去很远的地方,先买一套等着城市翻天覆地闹革命,还是听L师兄的建议,咬碎牙也得买市中心的房子?

购房结果:终于,还是得听师兄的。首付不够,想了个众筹方案,拉着上下铺的兄弟,三人平摊了首付和月供。据说,一个明媚的周末,早中晚分别有三位踌躇满志的小伙每人带着自己心爱的姑娘,来到这套房子里,对她们说:“这里虽然我只有三分之一,但等我们结婚的时候,卖掉了就有了我们自己的首付”。在这里,姑娘和小伙们都找到了这个城市的归属感。

真人真事,真的都是真人真事。

好评君天天和房地产打交道,身边亲人、朋友购房的故事了解得很多。

行里行外,圈里圈外。看着、听着别人的故事,总感觉形形色色之下有那么多的共同点。

1、预期是那么的可怕:

房产价值,其实是一个预期。虽然房子实实在在的矗立在那里,但价值多少,经济学家说了不算,市场和老百姓的预期说了算。人的本性往往倾向于接受美妙的结局,所以,暴涨常来,暴跌不常来。

2、别忽略房产的自然属性:

2009年,面对高房价,陈保存给过一个通俗的假设:北京房价高,那么假设北京房子全不要钱了,大家抽签,每人一套,免费。你就会发现,没过几年,住五环的人一旦有点儿钱,就琢磨着是不是与住二环的朋友商量能不能加点儿钱,俩人换一下。

就是这个逻辑,别忽略房产的自然属性。谈到涨跌,大家把房子看得和股市一样,他们的价格不确定。但每天睡觉的房子,和空气、水一样不可或缺。当然,这里说的是政府想方设法调控的房子,不是政府想要去的库存。

3、投资要量力,刚需不能要命:

既然谈到投资,就不能落俗。房市有风险,投资需谨慎。房产保值能力再强,也不建议拿身价性命去赌,加上房产投资周期较长,压力是会很漫长的存在的。

刚需不一样,不管婚房、学区房、二胎房、老少三代房。既然想明白了早晚要咬一咬牙,就别犹豫,趁早。

这个时候不玩儿命,以后想玩儿命也进不了场了。

4、去伪存真,投资房子确实得专业:

刚需的购房不赘述了,再怎么专业,也逃不过区位、交通、学校、圈子等几个限制。交叉评估下来,你最终就是得买那几个小区、那几套户型的房子。这一点,如果你的购房需求和评论君研究范围刚好重合,那就算送你的一份红利了。

但是,投资不一样,在全流程中,有几个点,务必专业:

1、买哪儿:去找L君要他的城市房产投资报告,他那套东西,尤其是背后研究的逻辑、关注点、评判依据,一目了然;

2、多少钱:大户型投资,多考虑些总价,别纠结建筑面积大小10几平米,布局合理出房率高的房子,单价高点儿完全可以忽略。小户型投资,考虑些功能性,小两室一定比舒适的一居未来溢价空间大很多,虽然面积差不多;

3、不利点:投资不能买便宜房子,什么顶楼、东西向、挡光、紧邻不利因素等等的房子,尽量别买,你投资不太在意,别人接棒买了自住却是格外的在意,到那时就构成了卖房障碍。

4、追不追:一个小区暴涨另一个不温不火,追不追高是个问题。除非你有L君的本事对城市昨天今天明天了如指掌,不然你判断不了到底是价值洼地还是真有问题。普通老百姓,还是追高来得安全。

零零总总,看得出买房子其实是个细活,也是个专业的活儿。发达国家房产经纪人是非常受人尊敬的职业。中国目前还是廉价西装领带电动车、“哥,您有购房需求吗?”的时代。价值判断,对房产、政策、资金的判断需要购房者从无到有地摸索。所以,中间还有那么多的空间,等待着我们的开发。

点评:投资房子,确实得专业。除了静态的房产本身,动态的资金测算也得搞清楚。怎么贷款、怎么用公积金、怎么结合自己资金情况做评估、怎么避税等等,买一两套就会有体会。

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